Saiba o que são os fundos imobiliários e como funciona essa classe de ativos de renda variável
Já passou pela sua cabeça a ideia de investir em imóveis para gerar uma renda extra mensal ou mesmo para viver de aluguel? Sabemos que, muitas vezes, as pessoas nem se permitem sonhar tão alto. Afinal, sejamos honestos: comprar, manter e administrar propriedades exige tempo para lidar com burocracias como condomínio e reformas, e, principalmente, requer muito dinheiro. Não é mesmo?
Agora, o que você diria, se te contássemos que é possível investir no mercado imobiliário e ter acesso a rendas passivas, sem a necessidade de propriamente comprar um imóvel, e o melhor: investindo apenas uma pequena — e única — quantia?
Pois, é isto exatamente o que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são capazes de oferecer. Na prática, quem adquire cotas dessas carteiras está se unindo a uma grande comunidade para que esse montante seja investido coletivamente em imóveis físicos e títulos lastreados no setor, gerando retornos para todos.
Ficou interessado? Saiba que você não está sozinho. Hoje, mais de 2 milhões de brasileiros já investem em fundos como esses, um aumento de 55 vezes em apenas 10 anos. Se deseja fazer parte desse grupo e começar a construir seu sonho de viver de renda, te convidamos a seguir lendo.
Caso queira se juntar a eles e passar a construir seu sonho de viver de renda, te convidamos a seguir a leitura. Ao longo deste artigo, te apresentaremos um panorama geral sobre os FIIs: como funcionam, quais as modalidades, vantagens e desvantagens desses ativos, e muito mais! Enfim, tudo o que você precisa para saber se esses investimentos são uma boa alternativa para o seu perfil e, claro, como sair daqui pronto para investir.
Antes de prosseguir, nos deixa dar um spoiler: ao fim do texto, reservamos uma surpresa para quem sair daqui com vontade de se aprofundar ainda mais no tema para fazer dinheiro de verdade com os Fundos Imobiliários.
O que é Fundo de Investimento Imobiliário (FII)?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), também conhecidos simplesmente como “Fundos Imobiliários”, representam uma forma de comunhão de investidores que combinam seus recursos para investir em ativos do mercado imobiliário.
A alocação de fundos depende de sua categoria e da estratégia adotada pelo gestor da carteira, responsável pela seleção e administração dos ativos. Estes podem incluir imóveis físicos, como prédios comerciais ou residenciais, shoppings, universidades, entre outros, bem como títulos de recebíveis (CRIs, LCIs e LHs), ou até mesmo cotas de outros FIIs.
Importante mencionar que, embora normalmente gerem rendas mensais, os FIIs são considerados investimentos de renda variável. Isto é, seus rendimentos não são consistentes e são afetados tanto pelo sucesso das estratégias adotadas pelo administrador, quanto pelos riscos comuns ao setor imobiliário.
Quais são os tipos de Fundos de Investimento Imobiliário?
Os Fundos de Investimento Imobiliário são categorizados de acordo com os ativos que compõem suas carteiras e as estratégias de aplicação adotadas. Em geral, um FII pode ser classificado em uma das seguintes modalidades:
- Fundos Imobiliários de Papel;
- Fundos Imobiliários de Tijolo;
- Fundos Imobiliários Híbridos;
- Fundos Imobiliários de Desenvolvimento;
- Fundos Imobiliários de Fundos.
Embora todos compartilhem o objetivo de proporcionar acesso ao mercado imobiliário, cada qual possui particularidades distintas para atingir essa meta. As diferenças entre essas categorias significa que existem fundos mais ou menos interessantes para diferentes perfis de investidores.
Portanto, para determinar qual tipo de FII melhor se adequa a sua realidade, é importante compará-los e analisá-los individualmente, levando em consideração seus benefícios, limitações e, principalmente, a relação risco-retorno. Na sequência, exploraremos essas categorias com mais detalhes:
Fundos de Tijolo (de renda)
Fundos de Tijolo são caracterizados como investimentos coletivos em imóveis físicos. De modo geral, o objetivo desses fundos é lucrar com a eventual valorização dos imóveis adquiridos. Os retornos são provenientes do aluguel dessas propriedades ou de suas vendas e são distribuídos mensalmente entre os cotistas.
A depender das políticas do fundo, seu patrimônio pode ser direcionado para a compra de diferentes tipos de propriedades, tais como:
- Agências bancárias;
- Armazéns;
- Escritórios;
- Galpões logísticos;
- Hospitais;
- Hotéis,
- Prédios comerciais;
- Prédios residenciais;
- Shoppings.
Segundo as estratégias assumidas, além de determinar uma modalidade de empreendimento, os FIIs de Tijolo também podem aplicar em imóveis que estejam localizados em uma determinada área ou em diferentes regiões. Certos fundos mais flexíveis podem permitir ainda que se faça uma combinação entre distintos tipos de propriedade e localidades.
Os Fundos de Tijolo representam uma boa oportunidade para investidores que buscam rendas passivas complementares ou que esperam lucrar com a especulação imobiliária. No entanto, é importante que os investidores nesse tipo de FII estejam cientes de que seus retornos podem ser afetados por fatores como inadimplência, vacância, depreciação dos imóveis e outros riscos comuns a esse segmento de mercado.
Fundos de Papel (de recebíveis)
Fundos de Papel são FIIs que alocam seu patrimônio em títulos de recebíveis lastreados em operações de crédito do mercado mobiliário. O retorno dessas carteiras provém dos dividendos e juros desses papéis ou das suas eventuais vendas no mercado secundário.
Esse tipo de Fundo Imobiliário é comumente indicado para investidores iniciantes ou mais conservadores, uma vez que suas carteiras são compostas essencialmente por ativos de renda fixa. Entre os mais comuns estão:
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs): títulos de crédito de longo prazo emitidos por securitizadoras como antecipação de recebíveis para construtoras e incorporadoras.
- Letras de Crédito Imobiliário (LCI): títulos de crédito de curto e médio prazo emitidos por bancos públicos e privados com a finalidade de financiar atividades ligadas ao setor imobiliário.
- Letras Hipotecárias (LHs): são títulos emitidos estritamente por instituições financeiras que impulsionam obras e projetos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Fundos de Fundos (FoFs)
Os Fundos de Fundos Imobiliários (FoFs) são carteiras que, em vez de investirem em ativos imobiliários finais como propriedades ou títulos de recebíveis, aplicam seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários. Para serem caracterizados como tal, ao menos 95% de seu patrimônio deve estar alocado dessa forma.
A principal vantagem desse tipo de investimento está na diversificação, pois permite ao investidor acessar um grande número de carteiras, cada uma com diferentes estratégias e produtos, por meio de uma única aplicação. A ideia aqui é aproveitar a diversidade para potencializar os ganhos e reduzir os riscos do mercado.
A depender de suas políticas, esses FoFs podem alocar seus recursos exclusivamente em cotas de uma única categoria de fundo imobiliário, como os de Tijolo, por exemplo, ou em uma combinação de diferentes categorias de FIIs.
Esse é outro tipo de fundo ideal para investidores iniciantes, já que permite o acesso a uma ampla gama de ativos, mesmo para quem conta com um capital de investimento limitado.
No entanto, a grande desvantagem dos FoFs Imobiliários reside nos custos, que tendem a ser significativamente maiores do que os de outros fundos e podem afetar os lucros esperados pelo investidor. Isso ocorre porque, além das taxas administrativas cobradas pelo próprio Fundo em si, normalmente também são descontadas as taxas dos fundos nos quais este investe.
Fundos Híbridos
Fundos Imobiliários Híbridos, como o próprio nome sugere, representam grupos de investidores que fazem aportes conjuntos em diferentes tipos de ativos relacionados ao setor imobiliário.
Esses fundos são formados por diferentes combinações de propriedades físicas, títulos de crédito imobiliário e cotas de outros FIIs. A principal característica dos Fundos Híbridos, como você pode imaginar, é a flexibilidade.
Esse tipo de carteira oferece mais liberdade para que o gestor escolha e remaneje diferentes classes de ativos, buscando maior segurança ou maiores retornos, de acordo com as políticas definidas quando do lançamento do fundo.
FIIs Híbridos podem, por exemplo, alocar uma parte de seu patrimônio em cotas de Fundo de Tijolo, outra parte em CRIs e o restante em um shopping. As combinações são praticamente infinitas.
Os retornos desses fundos podem vir tanto do aluguel e venda de imóveis físicos quanto dos juros e dividendos de seus títulos. No entanto, o lucro é imprevisível, uma vez que depende tanto do sucesso das estratégias adotadas pelo administrador quanto do desempenho dos ativos mantidos na carteira.
Fundos de Desenvolvimento
Fundos de Desenvolvimento são semelhantes aos Fundos de Tijolo, uma vez que investem em propriedades físicas. A diferença entre eles, contudo, é significativa: o primeiro aplica essencialmente em obras inacabadas ou em terrenos, enquanto o segundo tem como objetivo adquirir empreendimentos já finalizados.
A meta dos FIIs de Desenvolvimento é gerar lucro com a valorização dos imóveis após a conclusão da construção. Os retornos podem, então, vir do aluguel dos novos prédios ou galpões ou da venda dos mesmos.
Esse tipo de investimento é comumente considerado o mais arriscado entre todos os tipos de Fundo Imobiliário. Isso não é por acaso. Existem diferentes riscos associados à construção, além da possibilidade de outros tipos de problemas após sua conclusão.
Seus retornos podem ser afetados, primeiramente, por atrasos na entrega ou embargo do projeto, por exemplo. Após a conclusão da obra, surgem riscos como a vacância, inadimplência de inquilinos, custos de manutenção, e assim por diante.
Devido a isso, esse tipo de fundo é mais comumente direcionado para investidores qualificados e com perfil arrojado.
Como funciona o Fundo de Investimento Imobiliário?
O funcionamento dos Fundos de Investimento Imobiliário pode ser ilustrado como um condomínio de investidores que unem seus recursos para aplicar em ativos relacionados ao segmento imobiliário.
A depender da política adotada, o patrimônio desses fundos pode ser aportado em:
- empreendimentos tangíveis e em diferentes fases de conclusão, como prédios comerciais ou armazéns;
- títulos de crédito lastreados em operações imobiliárias;
- cotas de outros Fundos Imobiliários; ou
- em tudo isso ao mesmo tempo.
Diferentemente do investidor individual que é responsável por definir suas próprias estratégias e compor sua carteira de acordo com isso, quem aplica em FIIs não tem esse poder e responsabilidade. Todas essas tarefas são “terceirizadas” ao gestor do fundo, um profissional do mercado encarregado de administrar o portfólio conjunto.
Ao fim, os lucros obtidos com a aplicação desses recursos são distribuídos de forma proporcional entre os cotistas, com base nos aportes individuais de cada um, ou seja, de acordo com o número de cotas adquiridas.
Essa distribuição deve corresponder a pelo menos 95% da rentabilidade obtida e deve ocorrer no mínimo semestralmente. Muitos fundos, no entanto, optam por pagar dividendos mensais, tornando os FIIs uma atraente oportunidade para aposentados ou para quem busca alguma forma de renda passiva constante.
As cotas de FIIs podem ser encontradas para negociação nas plataformas de negociação oferecidas por corretoras de valores aos seus clientes. Informação importante: quem as adquire, não pode resgatá-las. Logo, quem precisa reaver o dinheiro aplicado ou não se sente contemplado com o investimento realizado, terá que negociar seus papéis no mercado secundário.
Quais são as vantagens e desvantagens de investir em Fundos de Investimento Imobiliário?
Entendido o que são os Fundos de Investimento Imobiliário, como eles funcionam, quais as categorias de FIIs e suas especificidades, é momento de dar um passo adiante, e analisar de maneira mais criteriosa os benefícios e limitações desse tipo de aplicação.
Para te ajudar com isso, separamos na sequência, aquelas que consideramos as maiores vantagens e desvantagens desse tipo de investimento. Caberá a você, como investidor, pôr tudo isso na balança para concluir se esses ativos estão alinhados com seus planejamentos financeiros e seu perfil de risco.
Vantagens de investir em FIIs
Somente a oportunidade de investir no mercado imobiliário sem necessitar comprar um imóvel, ou se preocupar com certidões, escrituras, condomínio, IPTU e reformas, já é por si só bastante atrativa. Essa praticidade, porém, está longe de ser a única vantagem proporcionada pelos Fundos de Investimento Imobiliário.
Entre os demais benefícios desse tipo de aplicação é possível citar:
Acessibilidade
Muita gente tem o sonho de investir em propriedade e viver de aluguel, mas não tem como desembolsar todo o valor necessário para adquirir um imóvel com essa finalidade.
Os FIIs podem ser vistos como um facilitador para quem se encontra nesta situação e tem esse objetivo, oferecendo uma alternativa para que mesmo pessoas com capital reduzido possam ter acesso ao mercado imobiliário.
Enquanto o preço de um imóvel supera facilmente centenas de milhares de reais, é possível encontrar cotas de FIIs negociadas na Bolsa por até R$100,00. Essa é, certamente, a forma mais fácil de investir em empreendimentos imobiliários de alto padrão e custo.
Renda mensal
De modo geral, ao investir em um FII imobiliário é como se você estivesse juntando seus recursos e esforços ao de um grupo de investidores para adquirir propriedades. Assim, na prática, como em um investimento imobiliário tradicional, quem aplica em uma dessas carteiras é recompensado com uma fração dos “aluguéis” cobrados pelos empreendimentos pertencentes ao fundo.
Dito de maneira clara: é dinheiro entrando em sua conta todos os meses, sem grande esforço.
Valorização
Quem investe em Fundos Imobiliários não lucra, necessariamente, apenas com os dividendos distribuídos mensalmente entre os cotistas.
O aumento de preço dos imóveis abrangidos pela carteira do fundo gera, consequentemente, aumento do patrimônio deste e valorização de suas cotas. Logo, o investidor também tem a oportunidade de obter bons retornos ao repassar suas cotas em negociações do mercado secundário.
É por isso que os FIIs são vistos como uma boa opção de investimento, tanto para quem busca obter um fonte de renda passiva, quanto para quem olha mais a frente e pretende lucrar com especulação, isto é, com a valorização de seus papéis.
Gestão profissional
Escolher ativos individualmente, compor uma carteira equilibrada, observar o desempenho de cada investimento, rebalancear o portfólio. Realmente, fazer isso tudo por conta própria pode ser trabalho demais para quem está só começando a investir. Daí a praticidade de repassar todas essas tarefas para alguém que já tenha vasta experiência no mercado financeiro: um gestor profissional.
Em suma: após adquirir cotas de um fundo, todo o seu trabalho será observar os relatórios apresentados, de modo a acompanhar se os retornos estão de acordo com o que você estava esperando. Toda a burocracia fica ao encargo do administrador. Moleza, não é?
Liquidez
Falando em negociação de cotas, a possibilidade de negociar seus papéis na bolsa também é uma vantagem a ser considerada.
Para entender esse benefício, basta responder de prontidão a seguinte questão: Em uma situação de emergência, quem teria mais facilidade de ter acesso a seu dinheiro:
- o proprietário de um imóvel físico e que precisa recorrer a uma imobiliária, por exemplo, para encontrar um comprador?; ou
- um investidor que pode oferecer suas participações diretamente na bolsa, onde esses papéis são negociados diariamente?
Nem precisou pensar muito, não é verdade?
Fracionamento das cotas
Mantido ainda o exemplo anterior, outro benefício interessante de investir no mercado imobiliário por meio de FIIs, está no fato de que, ao contrário do proprietário de um imóvel, um cotista não precisa se livrar da totalidade de seus ativos em uma negociação.
Explicado de maneira mais clara: a compra e a venda de cotas é feita por unidade. Ou seja, quem possui cotas de um fundo pode negociar apenas parte delas e manter outra, de acordo com suas necessidades.
Da mesma forma, os retornos gerados pelos Fundos também podem ser convertidos na compra de novas cotas, o que pode ser uma estratégia para potencializar os recebimentos futuros.
Diversificação
Independentemente do tipo de FII, suas carteiras são compostas por uma ampla gama de ativos, sejam eles imóveis, títulos ou outras cotas. Investir nesse tanto de produtos individualmente, mais do que uma atividade burocrática, seria muito mais custoso.
Importante citar ainda que saber equilibrar uma carteira é tarefa que exige certo grau de conhecimento de mercado. Assim, quem escolhe aportar em um Fundo Imobiliário tem a facilidade de participar dos retornos de um portfólio completo, administrado por um profissional. Além de maiores chances de retorno, isso também significa menos riscos.
Voltando ao exemplo que usamos nos tópicos anteriores, o proprietário de um único imóvel pode ser prejudicado por fatores como a inadimplência dos locatários ou mesmo por imprevistos relacionados, por exemplo, à localização dessa propriedade.
Ao ter acesso a uma carteira composta por uma grande gama de imóveis, mesmo que um destes apresente algum problema, seus eventuais prejuízos são menos sentidos, já que são compensados pelos lucros obtidos por outros imóveis.
Transparência
Avaliar o preço de um imóvel que se pretende comprar pode ser uma tarefa complicada. No final, há sempre a chance de pagar por uma propriedade mais do que ela realmente vale.
Esse risco, porém, não existe com as cotas de FIIs, uma vez que elas são negociadas de maneira transparente na Bolsa e sob os olhares de todo o mercado financeiro.
As cotas, como vimos, são valorizadas segundo o desempenho do fundo e a lei da oferta e demanda, o que torna seus preços mais justos e permite ao investidor interessado a possibilidade de adquiri-las pelo melhor preço do momento.
Custos reduzidos
Outra vantagem de investir em cotas de Fundos Imobiliários, em vez de comprar imóveis físicos, está relacionada aos custos associados aos ativos.
Enquanto as taxas de corretagem de imóveis são divididas entre os cotistas, de maneira proporcional à participação de cada um, aqueles que adquirem uma propriedade tangível têm despesas com certidões, reconhecimentos de firmas, registro, comissões imobiliárias e assim por diante, sem mencionar, é claro, o IPTU.
Benefícios fiscais
Já que mencionamos os custos reduzidos de adquirir cotas, na mesma linha, não podemos deixar de citar outra grande vantagem desse tipo de investimento: a isenção de Imposto de Renda.
Esse benefício, porém, só é aplicável a pessoas físicas, e desde que obedecidas as seguintes condições:
- As cotas do FII em questão sejam negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado;
- O FII tenha pelo menos 50 cotistas;
- O investidor não pode ter mais de 10% das cotas do fundo, ou direito a mais de 10% do total do rendimento deste.
Desvantagens de investir em FIIs
Antes de se deixar levar pelas vantagens mencionadas acima, é preciso ter a calma de ponderar também as desvantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário, para ter a certeza de que esse é mesmo um bom tipo de investimento para você.
Entre os pontos fracos e limitações dos Fundos Imobiliários, podemos mencionar:
Falta de autonomia
Beleza, sabemos que citamos a praticidade de deixar a composição e administração da carteira de investimentos a cargo de um gestor. Contudo, o que pode ser visto como praticidade por investidores mais inexperientes, não necessariamente será compreendido da mesma forma por quem tem maior domínio sobre o mercado financeiro.
Vale sublinhar, que o cotista não tem nenhum poder de decisão sobre as aplicações do patrimônio do fundo. Ou seja, mesmo que discorde da compra, manutenção ou venda de um ativo, não terá outro remédio, do que aceitar.
Dependência da gestão
O desempenho de um FII, sobretudo aqueles mais flexíveis, depende diretamente do sucesso das estratégias adotadas pelo gestor. Por mais que este seja um profissional do mercado, sempre há o risco de suas decisões não estarem sempre certas Em suma, uma má gestão dos recursos pode resultar em prejuízo para todos.
Dificuldade de resgate
Fundos Imobiliários não permitem o resgate das cotas antecipadas. Mais que isso, a maioria deles nem sequer possui uma data de vencimento determinada. Isso pode ser visto como uma limitação, uma vez que existem produtos financeiros que contam até com liquidação diária.
Na prática, isso significa que, em caso de que queira reaver o dinheiro aplicado, o investidor terá que negociar suas participações no mercado secundário. Essas negociações, por sua vez, também podem ser menos fáceis do que parece. Isso, contudo, é assunto para o próximo tópico: o risco de liquidez.
Risco de liquidez
Ok, sabemos que citamos a liquidez como uma vantagem. E não, não estamos nos contradizendo. Quando a analisamos como um benefício, estávamos comparando a liquidez das cotas de um FII e as de um investimento tradicional em imóveis. Porém, quando focamos tão somente no mercado de capitais, isso muda de cenário.
Isso porque as cotas de fundos, no geral, costumam apresentar menos liquidez do que grande parte dos produtos financeiros disponíveis para negociação na bolsa. Isso ocorre porque esses produtos ainda não são tão populares quanto outras opções.
Na prática, isso significa que nem sempre será tão fácil encontrar compradores interessados em comprar suas cotas, o que pode ser um pequeno empecilho em casos de urgência.
Risco de mercado
Como destacamos no ponto onde tratamos das vantagens, os investidores podem lucrar com a valorização dos imóveis e das cotas. Porém, vale dizer, que o oposto também pode acontecer. Isto é, diversos fatores, como a situação econômica, inflação, mudanças nas taxas de juros, queda na demanda por imóveis, entre outros, podem acarretar na queda do valor das cotas, bem como em redução nos rendimentos.
Retornos incertos
Falando em redução nos rendimentos, é sempre bom lembrar que mesmo FIIs mais conservadores como os de Papel são ainda investimentos de Renda Variável. Ou seja, seus retornos não são constantes e podem ser negativamente impactados por situações internas e externas ao fundo, conforme apontamos acima.
Riscos de inquilinos
A maioria dos FIIs compartilham dos riscos comuns a quem investe em imóveis ao modo tradicional.
Sempre há, por exemplo, a possibilidade de que nem todos os empreendimentos do fundo sejam alugados, o que diminuiria o retorno a ser compartilhado entre os cotistas.
Existe ainda o risco de inadimplência, por parte dos locatários. Ou seja, atrasos no aluguel. Em casos extremos, isso pode ocasionar ainda algum custo jurídico.
Por fim, os imóveis vão se deteriorando com o uso. Isso pode ocasionar tanto em desvalorização, quanto em despesas com reformas.
Riscos de construção
Esses riscos, conforme explicamos anteriormente, se reservam aos FIIs de desenvolvimento. Por investirem em imóveis ainda não concluídos, esses fundos se sujeitam a eventuais problemas como atraso na entrega, falhas de projeto ou execução, e assim por diante.
Taxas e despesas
Investir em FIIs pode acarretar em menos custos do que aplicar diretamente em imóveis. Contudo, isso não quer dizer que suas taxas devam ser ignoradas.
Ao contrário de quem adquire ativos financeiros por conta, cotistas precisam pagar taxas administrativas e, em alguns casos, de performance ao gestor, por seu trabalho. O percentual dessas taxas é um fator importante a ser observado, antes de fazer uma aplicação, já que corrói diretamente a rentabilidade do fundo.
Falando nisso, vale citar que em casos específicos como os de Fundos de Fundos Imobiliários, esses descontos são ainda maiores, já que as taxações costumam ser duplicadas.
Para quem é indicado a aplicação em Fundos Imobiliários?
De modo geral, os Fundos Imobiliários são indicados para todos aqueles que têm interesse em investir em imóveis, mas que não possuem a intenção de adquirir um deles fisicamente.
Essa é uma boa oportunidade, principalmente para quem deseja aproveitar as vantagens do setor imobiliário, mas não dispõe dos recursos necessários para investir diretamente em empreendimentos. Também são considerados uma alternativa interessante para investidores iniciantes, uma vez que possibilitam a participação em carteiras diversificadas por meio de uma única aplicação.
Devido à distribuição mensal de dividendos e à possível valorização dos imóveis que compõem a carteira de um FII, esses investimentos também podem ser benéficos para pessoas que buscam fontes de renda passiva ou desejam uma renda complementar para a aposentadoria.
Em resumo, os Fundos Imobiliários podem ser vistos como um coringa em qualquer portfólio. Com as diferentes categorias e políticas que podem ser adotadas por esses fundos, é possível encontrar opções compatíveis para diferentes perfis de investidores.
Conceitos que você deve entender antes de começar a investir
O mercado financeiro conta com um vocabulário à parte, repleto de termos próprios que, muitas vezes, podem causar confusão para quem nunca investiu ou está apenas começando.
Para explicar tantos termos seria necessário o trabalho de organizar um glossário. Contudo, você não precisa decorar tanto conteúdo novo assim de uma só vez.
Se sua intenção é começar a investir por meio dos Fundos de Investimento Imobiliário, por ora, basta entender os principais conceitos que permeiam essa classe de investimento.
Para te ajudar, explicaremos abaixo alguns daqueles termos essenciais, que com certeza você passará a se deparar cada vez mais, conforme se aprofunda em seus estudos sobre FIIs e demais fundos:
Amortização
A amortização corresponde a pagamentos que representam a devolução do capital inicial aplicado pelo cotista no portfólio.
Por mais que, conforme vimos, a maioria dos fundos não tenha prazo de vencimento e não permita o resgate das cotas, a amortização pode sim ocorrer em casos excepcionais.
Um exemplo comum desse tipo de pagamento, ocorre quando o gestor decide pela venda de algum dos imóveis da carteira, sem ter a intenção de reinvestir o valor obtido em novos ativos.
Embora raros, alguns FIIs são criados com prazo de duração definido, sendo liquidados na data de maturidade. Neste caso, as aplicações iniciais também são retornadas aos cotistas.
Cotas
As cotas representam uma fração do patrimônio total de um Fundo de Investimento.
Logo, quem adquire cotas está, na verdade, comprando uma participação proporcional nos ativos e nos resultados do fundo em questão. Dito de outro modo: no momento da distribuição dos dividendos, o investidor recebe uma parcela correspondente ao número de frações que possui.
A depender do fundo, o investidor interessado pode encontrar cotas no pregão da bolsa, ou negociá-las com outros cotistas no mercado secundário. O valor das cotas flutua, principalmente, de acordo com o desempenho do fundo e de seus ativos subjacentes.
Custos
De modo geral, os cotistas estão sujeitos a custos de duas naturezas: aquelas relacionados a manutenção do fundo pagos ao gestor, e os cobrados pela corretora quando da negociação das cotas.
Entre os custos administrativos e geracionais do fundo estão:
- Taxa administrativa: é um valor destinado ao gestor do fundo como pagamento pelos serviços de administração, gestão, e montagem da carteira. Essa taxa anual é calculada como uma porcentagem sobre o patrimônio líquido do FII. Seu valor varia de fundo a fundo, mas costuma ficar entre 0,5% a 2% ao ano.
- Taxa de performance: é um valor cobrado por alguns fundos como bônus ao gestor, sempre que o FII supera o desempenho de um índice de referência (benchmark) ao qual esteja atrelado. Esse valor representa uma porcentagem dos ganhos excedentes, quando em comparação ao indicador em questão.
Já entre os custos sobre as operações de cotas estão:
- Taxa de corretagem: para comprar ou vender cotas de FIIs na bolsa é preciso pagar à corretora uma taxa pela intermediação das operações. Esses valores variam de instituição para instituição e podem ser fixos ou baseados em uma porcentagem sobre o valor ou o número de cotas negociadas.
- Taxa de custódia: algumas corretoras cobram ainda um valor mensal ou anual pela guarda das cotas de FIIs.
Nem todas as taxas explanadas acima são cobradas por todos os fundos e todas as gestoras. Da mesma forma, esses descontos podem ser significativamente distintos a depender da carteira e da instituição escolhidas.
Por isso, antes de investir em um FII é recomendado ler com atenção o regulamento do fundo e todos os documentos informativos disponibilizados pela gestora para ter, desde antes de aplicar, uma ideia de quais os descontos, cobranças e taxas que podem incidir sobre os seus retornos.
Índice IFIX
O Índice IFIX é um indicador que mede o desempenho médio de um portfólio teórico composto por todos os Fundos Imobiliários listados na bolsa de valores brasileira, a B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Seu valor é calculado com base na valorização das cotas dos fundos e nos dividendos distribuídos por estes.
Essa é uma ferramenta muito importante para investidores e gestores, uma vez que possibilita acompanhar a performance média do mercado de FIIs como um todo, bem como serve como indicador base para mensurar o desempenho de um fundo em específico.
De maneira clara: quando um fundo supera o Índice IFIX é sinal de que seu desempenho tem sido mais eficaz do que a média do mercado. Suas cotas são mais valiosas e seus retornos são maiores.
De modo a se manter atualizado, a carteira do IFIX é revisada periodicamente. Os fundos que não obedecem aos critérios estabelecidos são excluídos e novos FIIs que os atendem são incluídos.
Entre as normas que precisam ser atendidas para serem considerados no Índice está a necessidade do fundo ter sido negociado em ao menos 60% dos pregões ao longo dos 12 meses que antecedem a nova carteira.
Portfólio
O portfólio — ou carteira — de um FII representa a coleção de ativos imobiliários pertencentes ao fundo.
Esses ativos, conforme vimos, podem incluir imóveis físicos (como escritórios, shoppings, galpões, residenciais, entre outros), títulos lastreados em operações de crédito imobiliário (LCIs, CRIs e LHs) e cotas de outros FIIs.
A composição do portfólio de um Fundo Imobiliário é determinada com base nas estratégias adotadas e nos objetivos definidos no regulamento do fundo. A gestão, por sua vez, cabe ao gestor do FII.
Rendimentos
No mercado financeiro, de modo geral, os rendimentos são compreendidos como o valor em dinheiro obtido como retorno de uma aplicação. Desse modo, os rendimentos de um fundo equivalem aos lucros gerais obtidos pela alocação de seu patrimônio.
Os rendimentos de Fundos de Investimento Imobiliários são distribuídos em forma de dividendo e de maneira proporcional entre os cotistas, na medida dos aportes feitos por cada um deles. Essa partilha deve corresponder no mínimo a 95% do rendimento do fundo e deve ser feita, ao menos, semestralmente. Por política, contudo, a maioria dos FIIs opta por distribuições mensais.
Os rendimentos dos Fundos Imobiliários variam em tamanho e origem segundo as estratégias adotadas pelo gestor e por seu regulamento. De modo geral, esses lucros são originados de aluguéis e vendas de imóveis físicos, ou de taxas de juros cobradas sobre títulos de crédito.
Além disso, o investidor também pode obter rendimento caso negocie suas cotas no mercado secundário.
Ticker
O ticker corresponde a um código alfanumérico que identifica as cotas de um fundo em específico no pregão da bolsa de valores e em plataformas de investimento.
Os códigos dos Fundos Imobiliários são sempre formados por uma sequência de quatro letras maiúsculas — as quais costumam estar relacionados com o nome do fundo ou da gestora responsável por sua administração —, seguidas do número 11 (AAAA11). Caso o fundo seja listado no mercado de balcão organizado, é acrescentada a letra B ao final (AAAA11B).
Tributação
A tributação de um FII diz respeito aos impostos que podem incidir sobre os rendimentos de seus cotistas. A particularidade desses fundos é que parte de seus retornos possui isenção, enquanto a outra não, conforme descrito abaixo:
- Imposto de Renda sobre dividendos: conforme citamos anteriormente, os rendimentos mensais distribuídos pelos Fundos Imobiliários são isentos de IR para pessoas físicas, desde que:
- O fundo tenha mais de 50 cotistas;
- Suas cotas sejam negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado;
- O investidor não possua mais de 10% das cotas totais do fundo e, tampouco, tenha direito a mais de 10% dos retornos partilhados.
- Tributação sobre ganhos de capital: embora isento de IR sobre os rendimentos que recebe periodicamente, existe cobrança de 20% sobre o lucro ganho em operações onde o investidor obtém capital com a venda de suas cotas. Essa taxa é fixa e independe do prazo de manutenção dos papéis.
Valor mínimo
O valor mínimo é simplesmente o preço mínimo que um investidor precisa pagar para adquirir uma cota de um Fundo de Investimento. Ou seja, a quantia que precisa aplicar para tornar-se cotista de um fundo em específico.
Esse valor não é fixo e varia de fundo para fundo, segundo as políticas estabelecidas pela gestora ou instituição financeira administradora. Alguns FIIs possuem cotas com valores acessíveis para investidores iniciantes, enquanto outros, como os fundos de desenvolvimento, podem ter valores bem mais elevados.
Vale citar que embora todo fundo conte com um valor mínimo de cota, o investidor é livre para comprar quantas cotas desejar de modo a atingir os valores de aplicação que deseja. Caso uma cota custe R$200,00 e alguém queira aplicar R$1.000,00, essa pessoa pode adquirir 5 cotas, e assim por diante.
Embora básico, esse termo é muito importante, pois é o que determinará ao fim, os valores que cabem a cada cotista no momento da divisão dos dividendos. Como já sublinhamos, os retornos são proporcionais ao número de cotas adquiridas, ou seja, ao valor aplicado inicialmente.
É seguro investir em Fundos Imobiliários?
Se focarmos estritamente no que tange a regulação, os Fundos de Investimento Imobiliário são totalmente seguros. Afinal, esses investimentos são regulados e supervisionados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e acompanhados pela própria B3, quando negociados no pregão ou no mercado de balcão organizado.
Contudo, vale sempre citar que mesmo os FIIs mais conservadores são investimentos de Renda Variável. Isso significa que o investidor não tem como prever os retornos que obterá ao aplicar em um desses fundos. A depender das estratégias adotadas e de fatores externos e internos há sempre, inclusive, a possibilidade que apresentem prejuízos.
Esse tipo de fundo também está exposto, de modo geral, aos riscos próprios do segmento mobiliário como a vacância e a inadimplência por parte dos inquilinos dos imóveis pertencentes ao FII. Também existe a possibilidade, por exemplo, de que a região onde o imóvel se encontra seja desvalorizada por algum motivo. Ou que crises econômicas resultem na queda de demanda por imóveis em geral ou em prejuízos a setores relacionados aos empreendimentos englobados pela carteira do fundo.
Caso algum desses fatores afete os retornos de um FII, é importante observar que a saída não é simples, uma vez que a maioria dos FIIs são fundos fechados, o que requer a venda de cotas no mercado secundário, que pode ter baixa liquidez.
De qualquer modo, nada disso é motivo para desânimo ou pânico, mas para atenção. Se você chegou até aqui, certamente ainda tem fresca na memória a vasta lista de vantagens dessa modalidade de investimento, bem como as diferentes categorias de FIIs existentes.
De maneira geral, existem opções de Fundos Imobiliários adequados para todos os perfis de investidor. Há fundos que aplicam apenas em ativos de renda fixa, como títulos de recebíveis. Outros, no extremo oposto, investem em imóveis que sequer foram concluídos.
Dito isso tudo, investir em Fundos Imobiliários é seguro desde que você respeite seus próprios limites e aplique em opções que correspondam ao seu perfil de investidor.
Como investir em FIIs?
Se você chegou até este ponto, temos certeza de que já possui o conhecimento necessário para determinar se os Fundos de Investimento Imobiliário são apropriados para o seu perfil de investidor.
Se sua conclusão for positiva, você está pronto para dar o primeiro passo no mundo dos FIIs.
Caso não saiba por onde começar, não se preocupe! Assim como explicamos toda a teoria sobre os FIIs, também estamos aqui para te orientar na prática. A boa notícia é que essa etapa será muito mais rápida e fácil.
Para começar a investir em FIIs ainda hoje, basta seguir este simples passo a passo:
1. Escolha uma corretora confiável
Para investir em FIIs é preciso da intermediação de uma corretora de valores. Para evitar dor de cabeça, dedique tempo para estudar e escolher uma boa instituição. Lembre de verificar sua reputação e evite, principalmente, empresas que te prometem lucros garantidos ou excessivamente altos. Não se deixe enganar, afinal como você já sabe, o retorno de Fundos Imobiliários é imprevisível.
2. Abra uma conta na corretora
Essa parte é moleza e similar a abrir uma conta online em qualquer outro tipo de empresa. É só preencher as informações cadastrais requeridas e pronto.
3. Transfira os recursos a serem investidos
Aberta sua conta, a próxima etapa é transferir os valores que você pretende aplicar de sua conta bancária para a corretora. Essa transferência pode ser feita via TED, DOC ou mesmo por PIX.
4. Defina seu perfil de investidor
Antes de analisar as opções de fundos disponíveis, é essencial conhecer o seu perfil de investidor. A maioria das corretoras oferece um teste de suitability, que nada mais é do que um questionário que te ajudará a identificar seu grau de tolerância ao risco, o que facilitará a escolha dos fundos mais adequados às suas expectativas.
5. Escolha um Fundo Imobiliário
Na plataforma da corretora, você encontrará várias opções de FIIs. Uma vez que seu perfil de investidor esteja definido, filtre as opções que se encaixam nele e utilize tudo o que você aprendeu ao longo deste artigo para tomar a melhor decisão. No caso de qualquer dúvida, saiba que as políticas do fundo devem estar acessíveis no regulamento e nas lâminas de informações essenciais.
6. Emita a ordem de compra
Já encontrou o fundo ideal? Então agora é só emitir a ordem de compra pela plataforma da corretora. O mais importante é não esquecer de especificar o número de cotas que você pretende adquirir. Você já sabe, mas vale lembrar, isso será determinante para os seus retornos e custos futuros.
7. Acompanhe o desempenho
Uma vez que tenha investido, você pode acompanhar o desempenho do FII na própria plataforma da corretora. Ela irá fornecer continuamente informações relevantes para que você esteja ciente de todos os detalhes do seu investimento.
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